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福建省公共租赁住房建设导则(试行)
[ 作者:省住建厅    转贴自:省住建厅    点击数:4839    更新时间:2011-1-25    文章录入:admin ]

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福建省公共租赁住房建设导则(试行)

 

1、总则

 

1.0.1为加快我省公共租赁住房建设进程,缓解城市中等偏下收入家庭以及外来务工人员等其他群体的阶段性居住困难,规范公共租赁住房建设,提高建设水平,依据国家有关规定,制定本导则。

1.0.2本导则所称公共租赁住房,是指以城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员等居住困难群体为主要供应对象的住房。

按照供应的对象不同,公共租赁住房分为住宅类公共租赁住房和宿舍类公共租赁住房。

1.0.3本导则适用于全省新建、改建、配建公共租赁住房建设活动。

1.0.4本导则的规定为对公共租赁住房的基本要求,当与法律、行政法规的规定相抵触时,应按法律、行政法规的规定执行。

1.0.5公共租赁住房的建设、使用和维护,应符合经国家批准或备案的有关标准的规定。

 

2、规划设计

 

2.0.1公共租赁住房建设应符合城乡规划、土地利用规划及住房建设规划的要求,保障居住者的基本生活条件和环境。

2.0.2公共租赁住房建设要根据当地经济社会发展水平,以满足小户型租赁住房需求为主,制定公共租赁住房发展规划和年度计划,并纳入保障性住房建设规划,分年度组织实施。

2.0.3公共租赁住房规划设计应符合《城市居住区规划设计规范》和当地《城市规划管理技术规定》等规范、规定的要求。

2.0.4集中新建公共租赁住房,项目选址要充分考虑居民就业和生活的要求,尽量安排在交通较便捷、生活配套设施较完善的区域。

2.0.5鼓励在主干道通达、公交便捷的城市新区、城乡结合部建设以公共租赁住房为主、配套设施完善的城市综合体。

2.0.6鼓励在普通商品住房项目中配建公共租赁住房,并在用地规划、国有土地使用权出让合同中,明确配套的建筑面积、套数、户型比例、建设标准、设施条件以及建成后移交或回购等事项。配建的公共租赁住房与其所属项目实行统一规划、统一配套、统一建设、统一管理。

2.0.7公共租赁住房规划设计中,应按照国家《城市居住区规划设计规范》的规定,配套建设商业用房、物业用房、文化活动室、社区医疗站、警务室、租赁管理用房等便民设施。宿舍类公共租赁住房应配建集中洗衣房、公共食堂等。

2.0.8公共租赁住房项目底层架空层作为公共活动空间的,高度宜为3.6-4.5 m,面积不计入容积率。

2.0.9公共租赁住房机动车位按照0.10.2/户配置,非机动车位按照不少于2/户配置,适当配置残疾人助力车、小型三轮车停车位,方便居民使用。宜利用地下空间集中设置停车库。

2.0.10总平面布局宜功能分区明确、空间布局紧凑合理、充分利用地形、节约用地。根据需求确定合理的户型比例,路网结构分级有序、便捷通顺。对建筑群体、工程竖向、道路、场地景观、管线设计进行全面考虑、统筹兼顾,以达到整体性经济合理。

 

3、建筑

 

3.1基本规定

3.1.1 公共租赁住房建筑设计应力求在平面、立面和空间处理方面有所创新,做到适用、经济、美观、安全、卫生、舒适,提高居住品质。

3.1.2 本导则未涉及的公共租赁住房设计技术内容,应符合《住宅建筑规范》、《住宅设计规范》、《宿舍建筑设计规范》等有关规范。

3.1.3住宅类公共租赁住房设计执行《住宅设计规范》。每套住宅应设卧室、起居室(厅)、厨房和卫生间等基本空间。

3.1.4 住宅类公共租赁住房单居室套型,可以3个左右居室共用一个起居室(厅)、一个厨房,卫生间可以共用,也可以单设。居室入户门应满足防盗、隔音的要求。一个居室宜按2人居住考虑,使用面积不宜超过12.0(居室单设卫生间的不应超过15.0)。

3.1.5宿舍类公共租赁住房设计执行《宿舍建筑设计规范》。户型应在每个居室内设有卫生间、阳台等基本空间。卧室宜按4人居住考虑,开间尺寸不宜大于3.6m;单居室套型卧室兼起居室时,使用面积宜为12.0-16.0

3.1.6新建公共租赁住房应考虑全寿命周期使用功能调整的灵活性要求,优先采用可灵活划分空间的框架结构体系。

3.1.7厨房应有直接采光、自然通风。厨房内应设置洗涤池、案台、炉灶等设施,装配排油烟机或预留位置。

3.1.8卫生间宜直接采光,自然通风。无外窗的卫生间应有通风措施。卫生间不应直接布置在下层住户的起居室(厅)、卧室、餐厅和厨房的上层。

3.1.9七层及以上住宅类公共租赁住房或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m以上的必须设置电梯。

3.1.10七层及以上宿舍类公共租赁住房或居室最高入口层楼面距室外设计地面的高度超过20m以上的必须设置电梯。

 

3.2建筑设计

3.2.1成套建设的住宅类公共租赁住房,其套型建筑面积不大于60,高层套型建筑面积不大于66(其中以居室为单位安排非同一家庭多人居住的套型建筑面积,可根据实际适当调整。但居室不得超过4个,套型建筑面积不得超过120)。

3.2.2宿舍类公共租赁住房,其套型建筑面积不大于30,高层套型建筑面积不大于33

3.2.3住宅类公共租赁住房标准层使用面积系数不宜低于70%

3.2.4住宅类和单层床宿舍类公共租赁住房的层高不低于2.80m,双层床宿舍类公共租赁住房的层高不低于3.60m

3.2.5卧室最小使用面积为:单人间为6,双人间为10,兼起居厅(室)为12。双居室的卧室,其中一间卧室使用面积不应小于10

3.2.6厨房最小使用面积为4。厨房应设置外窗,窗地面积比不应小于1/7

3.2.7卫生间最小使用面积:三件洁具(坐式马桶、洗脸盆、淋浴设施)为3

 

3.3日照

3.3.1每套住宅类公共租赁住房至少有一个居住空间能获得日照。

3.3.2建筑物的朝向宜采用南北或接近南北向。日照时数住宅间距应符合现行规范的要求。

 

3.4节能

3.4.1新建公共租赁住房应严格执行《福建省居住建筑节能设计标准实施细则》规定。

3.4.2节能设计应优先考虑建筑遮阳、外窗遮阳以及提高东、西外墙隔热性能。建筑南向的外窗宜利用南面外廊实现外遮阳,其它朝向的外窗宜结合建筑立面设计采用经济合理的遮阳形式。

3.4.3外墙应优先采用自保温墙体,当所在地缺乏自保温墙体材料,或当地常用的墙体材料达不到节能标准要求时,宜考虑通过增加墙体厚度等措施达到外墙节能要求,尽量避免采用墙体内、外保温措施。

3.5防火

3.5.1新建、改建公共租赁住房应按现行的《建筑设计防火规范》和《高层民用建筑设计防火规范》有关条款执行。

3.5.2住宅类公共租赁住房当其中一层或若干层的层高超过3m时,应按《住宅建筑规范》第9.1.6条注2进行层数折算,而后进行防火设计。

 

4、设备

 

4.1给水排水

4.1.1 公共租赁住房应设室内给水排水系统。

4.1.2 公共租赁住房的给水总立管、雨水立管、消防立管不应布置在套内。

4.1.3 公共租赁住房的给水应采用“一户一表”的供水方式,条件允许时可采用智能水表技术,实现计量付费一体化。

4.1.4 生活给水系统应充分利用市政给水管网的水压直接供水;在增压供水时,应选用节能、安全、可靠的加压设施和供水方式。

4.1.5 套内分户用水点的给水压力不应小于0.05MPa,入户管的给水压力大于0.35MPa时,应设置减压措施。

4.1.6 给排水管道应施工完整,非集中供热水的卫生间应预留热水器安装位置及冷热水管道。

4.1.7 户内应预留洗衣机位置,并设置相应的上、下水管道。

4.1.8 公共租赁住房配置洗涤盆的阳台应设置相应的给排水管道。

4.1.9 公共租赁住房应采用节水型用水器具和配件,其节水性能指标须达到《节水型生活用水器具》CJ164-2002和《用水器具节水技术条件》DB11/343-2006的要求。坐便器一次冲洗水量不得大于6L,并宜采用大、小便分档的冲洗水箱。

4.1.10公共租赁住房应根据相关规定设置太阳能热水系统,系统采用与建筑一体化设计,并优先考虑集中制热分户供热的太阳能热水系统。采用集中式太阳能热水系统时应设分户计量装置,并优先采用智能水表技术,实现计量付费一体化。

4.1.11 公共租赁住房有条件时,宜考虑雨水利用技术。设置雨水利用系统时,小区内道路、场地的竖向设计和材料选择应利于雨水收集和综合利用。

 

4.2暖通

4.2.1公共租赁住房应预留安装空调机的位置,并结合立面设计统一考虑室外机的安装及其冷凝水的排放。

4.2.2无外窗的卫生间必须设置排风装置或应具备可设置集中排风系统的条件。

4.2.3厨房应有安装排油烟机的条件和合适的位置。

4.2.4优先考虑管道煤气。如果没有管道煤气,多层可采用瓶装液化石油气,十层及以上公共租赁住房内不得使用瓶装液化石油气。

4.2.5生活用燃气设备严禁设置在卧室内。

 

4.3电气

4.3.1电力负荷分级应根据对供电可靠性的要求及中断供电在对人身安全、经济损失上所造成的影响程度进行分级,划分为一级负荷、二级负荷和三级负荷。一级负荷采用双重电源供电,二级负荷宜由二回线路供电,市电供电不能满足双重电源供电条件时,应增设用户自备应急电源。

4.3.2建筑物变配电用房、备用发电机房、消控中心应尽量设置在一层及一层以上。变配电用房、发电机房不得设置在地下二层及二层以下;设置在地下一层的,不应设置在地势低洼和可能积水的场所,并应采取预防洪水、消防水或积水从地下室入口部或其他途径进入而淹渍配、变、发电设备的措施。

4.3.3每套住宅设置独立电度表,低层建筑电表箱集中安装在楼内底层公共区域或配电间。高层建筑及宿舍类建筑电表箱集中安装在楼层公共区域或配电间。

4.3.4用电指标见表4.3.4-1

4.3.4-1

 

用电指数

宿舍类(面积3033

3.5kw

小套型住宅(一居室)

4.0kw

中套型住宅(二居室)

6.0kw

大套型住宅(三居室)

6.0kw

4.3.5每套住宅(宿舍)的空调插座、一般电源插座与照明应分路配电设计;厨房电源插座和卫生间电源插座应分别设置单独回路供电。所有插座回路均应设置剩余电流保护装置。

4.3.6卧室、起居室每个房间至少设置三个插座(含空调插座),厨房至少设置四个插座(含抽油烟机插座);洗衣机、电冰箱等处应设置专用插座。

4.3.7住宅进户线截面不应小于10m,宿舍进户线截面不应小于6m;分支回路截面不应小于2.5m.

4.3.8如有太阳能设施应考虑其供电电源。

4.3.9室内外照明应采用高光效节能光源,在满足眩光限制的条件下,优先选用效率高的灯具以及开启式直接照明灯具。

4.3.10楼梯间、公共走道的照明,采用节能自熄开关。应急照明灯具有应急时自动点亮的措施。

4.3.11弱电设计标准见表4.3.11-1

4.3.11-1

 

电话插座

宽带插座

有线电视接口

宿舍类

1

1

1

小套型住宅

1

1

1

中套型住宅

2

1

2

大套型住宅

2

1

2

4.3.12在梯位的主要出入口、高层建筑的电梯轿厢等区域配备可视监控系统。

4.3.13户内设置对讲系统,并设置煤气探测器(如需要)、紧急呼叫按钮、门磁窗磁等安防设施,尽量将安防设施与对讲系统合并信号传输线路至值班室。

4.3.14有线电视系统按双向传输网标准设计。

4.3.15楼内强弱电干线管道不应布置在户内。

 

5、装修

 

5.0.1公共租赁住房室内外装修应遵循经济、适用、宜居和环保的原则,一次装修到位。

5.0.2室内装修标准必须达到“表5.0.2中“基本装修标准”的要求。在有条件的地市根据具体情况也可按“推荐装修标准”进行装修。

5.0.2

序号

  

基本装修标准

推荐装修标准

1

单元门(含地下室门)

钢制电控防盗门

同左

2

户门

钢制保温防盗门或防火门

同左

3

室门

镶板门或夹板门

同左

5

楼梯间、休息平台底面及踏步面

墙面:内墙腻子、水性内墙耐擦洗环保涂料;休息平台底面:水性内墙耐擦洗环保涂料;踏步面:水泥砂浆。

墙面:内墙腻子、水性内墙耐擦洗环保涂料;休息平台底面:水性内墙耐擦洗环保涂料;踏步面:防滑地砖

6

阳台

地面:防滑地砖;配置成品晾衣杆及洗涤池。天棚配吸顶灯

同左

7

起居室、

卧室

墙面、天棚面:内墙腻子、水性内墙耐擦洗环保涂料;窗帘杆:简配装置;地面:地砖

天棚配吸顶灯

墙面、天棚面:内墙腻子、水性内墙耐擦洗环保涂料;窗帘杆:简配装置;地面:金刚木地板

8

厨房

地面:防滑地砖;墙面:贴瓷砖到顶;洗菜盆、贴磁砖灶台板、灶具、节水型龙头、预留排气扇位置和插座、吊柜;天棚面同卧室

加配铝扣板吊顶、吸顶灯、排气扇;配备整体橱柜、排油烟机

9

卫生间

地面:防滑地砖;墙面:贴瓷砖到顶;配备洗面盆、节水座便器、节水型淋浴喷头、电热水器、预留排气扇位置和插座;天棚面同卧室

加配铝扣板吊顶、配吸顶灯、排气扇、盥洗镜

5.0.3公共租赁住房的外装修风格、色彩应与小区其他建筑相协调。

6、施工和验收

 

6.0.1公共租赁住房的施工应满足国家和地方相关政策、法规和规范、标准的规定。

6.0.2施工单位要严格执行施工图设计文件和技术标准,强化质量过程控制,严格材料进场检验、工序检查和验收制度,不得偷工减料,不得使用不合格的建筑材料和非环保材料,确保施工质量。

6.0.3公共租赁住房建设应严格执行工程竣工验收备案程序。

6.0.4建设单位要按照有关规定,组织勘察设计、施工、监理等有关单位进行验收,验收合格后,方可交付使用;未经验收或验收不合格的,不得交付使用。

6.0.5公共租赁住房必须通过公安机关消防机构组织的消防专项验收。

6.0.6公共租赁住房交付验收工作,应全面实施质量分户验收。确保交付使用的公共租赁住房的供水、供电、燃气、电视、电信等设施都达到使用或者可申请开通的条件。

6.0.7质量监督机构应加强对工程竣工验收的监督检查,对竣工验收程序不符合有关规定,或工程质量、使用功能存在明显缺陷的,要责令整改,并停止竣工验收;整改合格后,重新组织竣工验收。

6.0.8公共租赁住房工程的最低保修期限为:地基基础和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;电气系统、给排水管道、设备安装,为2年;装修工程,为2年。

附:名词解释

一、建筑密度:在一定范围内,建筑物的基底面积总和与占用地面积的比例。

二、容积率:在一定范围内,建筑面积总和与用地面积的比值。

三、绿地率:在一定范围内,各类绿地总面积占该地区总面积的比例。

四、住宅建筑:供家庭居住使用的建筑(含与其他功能空间处于同一建筑中的住宅部分),简称住宅。

五、套型:按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型 。

六、居住空间:指卧室、起居室(厅)的使用空间。

七、卧室:供居住者睡眠、休息的空间。

八、起居室(厅):供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。

九、厨房:供居住者进行炊事活动的空间。

十、卫生间:供居住者进行便溺、洗浴 、盥洗等活动的空间。

十一、标准层:平面布置相同的公共租赁住房楼层。

十二、使用面积:房间实际能使用的面积,不包括结构构造和保温层的面积。

 

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